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枣庄租房网:起底云南城投混改迷局

admin 财经 2020-04-26 39 0

乐居财经 李奕和 发自昆明

云南城投团体混改前路,依然迷雾重重。

4月23日,有媒体称,保利团体将退出云南城投(600239,股吧)团体混改,取而代之的,是地方政府以医疗、文旅等资产对云南城投举行注资。

这起混改始于2019年7月,自启动以来备受关注。时代,双方一直在项目层面举行互助,而团体层面的混改,一直没有新闻

今年1月23日,云南城投置业股份有限公司(600239.SH,下称“云南城投”)通告称,2019年度,归属于上市公司股东净利润预计亏损29.5亿元到24.5亿元。

国有企业的夹杂所有制改造本就不易,加之云南城投近些年的业绩并不理想,人事、谋划流年不利,资产庞杂难于梳理,让混改陡添变数。

连年亏损的城投

云南城投团体成立于2005年,是云南省国资委羁系的省属企业,也是天下第一家省属城投公司,拥有云南城投、云南水务产业股份有限公司(云南水务:06839.HK)两家主板上市公司,以及一家名为一乘股份有限公司(一乘股份:834592.OC)的新三板公司。

云南城投团体全资及控股40余家二级子公司,参股诚泰财富保险股份有限公司等20余家公司,是曲靖市商业银行第一大股东、莱蒙国际团体有限公司流通股第一大股东、闻泰科技(600745,股吧)第二大股东。

停止2019年12月31日,团体总资产2794亿元,累计实现收入逾1800亿元,实现利润170亿元,实现融资约5132.1亿元、实现投资约3074.6 亿元。

云南城投团体旗下主要资产云南城投,这家公司是经云南城投团体收购重组云南红河灼烁而来,于2007年11月30日在上交所上市。营业涵盖房地产开发与谋划、商品房销售、衡宇租赁、基础设施建设投资、土地开发、项目投资与治理。

作为云南城投团体旗下主要营业平台,云南城投业绩显示不如意,很大程度上是导致团体层面业绩下坡的主要缘故原由。

2020年1月23日,云南城投披露业绩预亏通告称,预计2019年度实现归属于上市公司股东的净利润-29.5亿元到-24.5亿元。而在扣除非经常性损益后,净利润仍亏损23.94亿元到18.94亿元。

至于亏损缘故原由,主要由于营业收入规模较上年同期大幅下降。此外,公司旗下艺术家园因涉及多起诉讼申请停业整理、海东方体育休闲公园项目因总体计划调整,划分计提存货减值准备2.3亿元及2.2亿元。

业绩预亏通告发出后,云南城投遭上交所问询。凭据其回复内容可知,2019年,随着经济下行压力加大、楼市降温,云南城投在销售业绩、融资、项目去化等方面均面临压力。

乐居财经获悉,由于后续开发资金严重不足,导致项目开发周期拉长、完工结转延后。2019年,云南城投新完工面积26.18万平方米,较去年同期大幅下降65%。

该公司在2019年房地产开发营业销售收入约40亿元,较去年同期下降约47%,不足以笼罩整年营业成本费用;平均销售毛利率26.75%,同比下降3.9个百分点。

与此同时,由于受金融羁系政策收紧及公司原董事长事宜影响,融资额显著下降,2019年整年仅实现111亿元,较2018年的融资额188亿元下降41%,平均融资成本则由2018年的7.23%上升至2019年的8.63%。

数据显示,停止2019年终,云南城投资产总额约890亿元,资产欠债率达93%,有息欠债率74%。云南城投转型也遇阻。2019年,矜持资产总额232亿,占资产总额的26%。随着矜持资产占比上升,资产周转率逐年下降,财务费用逐年攀升,对谋划业绩的负面影响日益凸显。

混改“拦路虎”

为缓解谋划逆境,云南城投不停通过项目转让、项目互助、资产置换等方式,贪图改善资源结构、降低资产欠债率。

2020年1月,云南城投与云南城投团体签署《互助意向协议》,后者拟以市场公允价值收购前者下属银泰系列项目等17家子公司的部门股权。买卖涉及的资产总额约320亿元,有息欠债约226亿元。

买卖收回的价款设计用于偿还债务和弥补流动资金,将可到达降低资产规模及有息欠债、优化资产结构、节约资金利息支出、减轻谋划压力目的。

除了跟团体层面的大宗资产买卖,云南城投今年以来也在不停挂牌出售旗下资产。2月19日,云南城投转让昆明欣江合达60%股权予保利;2月25日,云南城投公然挂牌转让西双版纳航投置业80%股权以及西安云城51%股权。

到4月18日,云南城投还连发两则通告,先后公然挂牌西双版纳沧江文旅100%股权以及西双版纳云辰置业51%股权。

这些已挂牌项目能否乐成转让仍有待考察。

除了业绩不佳、连年亏损,成为云南城投团体混改路上的“拦路虎”。另一方面,旗下项目和资产是否优质,也成为混改介入方主要考量的因素。

如市场传言,保利将退出云南城投团体的混改,有没有这方面的思量?毫无疑问,介入云南城投团体的混改,保利将直接收获该团体及旗下西南大片区域的土地盈利。但若这些资产存在“瑕疵”,其分量以及投资方的兴趣也将大打折扣。

从以往披露的一些文件显示,云南城投即便在西南区域有着厚实的土地储备,但并非所有土地都十分优良,其中好些土地还因生态或计划问题,未来开发存在不确定性。

去年9月11日,云南城投披露一份名为《广发证券股份有限公司关于云南省城市建设投资团体有限公司要约收购云南城投置业股份有限公司之2019年半年度连续督导意见》的通告。

当中提及,云南城投团体旗下康定溜溜城旅游开发有限责任公司、四川三岔湖长岛国际旅游度假中央有限公司的部门地块均因高速公路占用或被划为生态用地无法开工,未来开发存在不确定性。

此外,昆明未来城开发有限公司、云南城投医疗产业开发有限公司、陵水顺泽房地产开发有限公司、昆明国际会展中央有限公司等近十家公司,也多涉及土地问题,仍在亏损阶段。

艺术家园和海东方体育休闲公园,也是两个烫手山芋。

2019年7月,艺术家园债权人及股东以乞贷合同纠纷起诉艺术家园,并向法院提出财富保全请求,相关资产被查封,还负担了高额违约金,公司在2019年12月申请对艺术家园举行停业整理。

2019年12月23日,大理州洱海珍爱及流域转型生长指挥部出台的《关于贯彻落实生态环境部回访调研洱海珍爱治理指出问题省政府向导有关指示要求的实施方案》,要求作废海东方体育公园项目,项目已租用的1353.28亩用地由企业出资建设为生态公园。

受此政策影响,判断体育公园不能获得政府批复,未来无法带来经济利益流入,公司对已发生的1353.28亩体育公园土地租用费及相关支出共计2.15亿元全额计提了减价准备。

资料显示,艺术家园主要资产为5.5万平方米商铺及1660个车位;海东方项目总计划建设用地1893亩,项目分为住宅、商业小镇、旅店,同时,公司还租用1353.28亩用地建设体育公园。停止2019年终,项目尚有166亩旅店用地、641亩商业用地及545亩住宅用地未举行开发建设。

混改未下场

从近段时间的动作来看,云南城投和保利在项目层面多有互助,但关于云南城投团体方面的混改却一直少有新闻,这也让外界对保利是否会退出此次混改发生诸多预测。

去年7月3日,云南城投宣布重大事项提醒及复牌通告称,公司控股股东云南城投团体拟举行夹杂所有制改造,介入混改的一方为中国保利团体有限公司。保利拟介入云南城投团体的混改由此进入外界的视野。

早先希望很顺遂,通告发出后一个月的8月6日,就有新闻称作为中国保利团体副总工程师、协同生长部部长的卫飚,随即率领保利团体本部、保利生长、保利资源组成的尽调事情组进驻云南城投团体,开展城投团体混改的尽职观察事情。

10月14日云南城投通告称,为加速推进保利团体介入云南城投团体夹杂所有制改造互助事宜,任命保利团体卫飚担任城投团体党委书记、董事长。但停止那时,云南城投团体与保利双方对于该次夹杂所有制改造的互助方式、持股比例等仍没有宣布。

2019年11月29日,云南城投团体的法人代表变更为卫飚。今后,虽然云南城投跟保利多有项目层面的互助,但关于混改的事情希望少有新闻。

至今年4月23日,有媒体披露,地方政府将对云南城投举行注资,2020完成100亿现金注资,4月尾会完成第一笔注资设计。主要由政府放置,详细的出资方是谁,现在并未说明。由此,保利退出云南城投团体混改的新闻最先传出。

2018年,保利团体介入天房团体混改,就无疾而终。天房团体混改始于2017年6月,在保利之前,融创、绿城、碧桂园、万科等房企相都对天房团体做过尽职观察,但最终并未介入。

云南城投团体,会成为保利介入混改路上的下一个天房吗?

(责任编辑:宋虹姗 HO031),

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